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Que dois-je savoir avant d'acheter un bien immobilier en Espagne?

Avec cet article, nous voulons vous donner des informations utiles sur les étapes initiales avant d'acheter une propriété et les avantages de le faire avec un agent immobilier compétent et réputé ainsi que la signature en personne avec acte notarié. Vous trouverez également quelques indications importantes sur les prêts hypothécaires.

Acheter un bien immobilier est un des investissements le plus important dans la vie : si vous envisagez d'acheter une propriété, l’équipe de JaveaHomes peut vous guider et vous expliquer les étapes. N’hésitez pas à nous contacter et surtout ne signez aucun document sans les conseils appropriés, en particulier avant de remettre de l'argent, même sous forme d’acompte

Etapes préliminaires à l’achat

Avant l'acte de vente définitif, il est d’usage de signer un contrat privé entre l'acheteur et le vendeur : Ce document privé n'est pas obligatoire et n’est pas inscrit au registre, mais la loi le considère comme un contrat valide et s'engage à faire respecter tout ce qu’il contient.

Il est donc important de vous informer correctement avant de signer quoi que ce soit. Bien que le notaire ne soit pas directement impliqué, il peut vous aider à résoudre vos questions d’ordre juridique. Dans le document privé, on doit tenir compte de certains points importants :

• Qui signe en tant que vendeur? Lorsque vous achetez à un promoteur, c’est l'administrateur ou le représentant légal de la compagnie. Si c’est une vente entre particuliers, tous les propriétaires doivent signer, ainsi que les deux conjoints s’il s’agit d’une propriété familiale

• État des charges du bien immobilier : Il est essentiel de vérifier si la propriété est libre de charges telles qu’hypothèque, saisies bancaire ou administrative ou s’il existe des limitations dans les statuts de la copropriété : Pour cela, vous devez  demander au registre de la propriété une « nota simple » ou le faire au travers de JaveaHomes

Parfois, vous devrez aussi demander à la mairie un certificat de légalité urbanistique s’il ne figure pas au Registre de la propriété

• Charges de copropriété : Avant d'acheter, assurez-vous que la propriété est bien à jour dans le paiement des charges de copropriété  car dans certains cas, la loi exige que l'acheteur prennent en charge la totalité des dettes si elles existent..

• Prix de vente : Déterminer clairement le prix et le mode de paiement. Ne pas accepter la fixation d'un prix très inférieur à la valeur réelle et ne pas donner d’argent sans traces : Ceci est contraire à la loi et peut vous porter préjudice

• Arrhes : elles sont versées à la signature du contrat privé, habituellement en paiement   partiel du prix total ou acompte, qui lie les deux parties. Les plus courantes se font sous conditions suspensives,  qui permettent de résilier le contrat avant la signature de l'acte. Si c’est l'acheteur qui annule l'accord, il perdra le montant payé : Si c’est le vendeur qui se rétracte, il devra rembourser le double de l’acompte versé

S’il s'agit d'un bien en cours de construction, l'acheteur est en droit d'exiger une garantie pour le montant payé. Si le délai  convenu pour la livraison de l'immeuble n'est pas rempli, il pourra réclamer le remboursement majoré des intérêts

• Les frais de l’achat-vente : Si les parties n’accordent rien ou spécifient dans le contrat "conformément à la loi", les lois de la Communauté autonome compétente seront appliquées

Toutefois, dans le document privé, on spécifie qui assume les coûts, même dans le cas où l'acheteur paye la totalité sauf la plus-value, qui par la loi correspond obligatoirement au vendeur. S’il s’agit d’une vente par promoteur, la loi interdit à l’acheteur d’assumer les coûts à payer par le vendeur

L'acte de vente

L'acte de vente n'est pas obligatoire pour acheter ou vendre un bien immobilier, sauf pour l’obtention d’un prêt hypothécaire. Cependant, la grande majorité des gens choisissent de le faire devant notaire,  pour prouver son authenticité et par sécurité juridique

L'acte de vente publique est irréfutable : Les participants de la vente déclarent devant notaire leur volonté d'acheter et de vendre ainsi que les conditions. L'agent public ou notaire atteste l'authenticité de ces déclarations écrites,  de sorte qu'aucune des parties ne peut nier à l'autre ce qu'il a dit. L'acte est la preuve privilégiée devant les tribunaux

L'acte apporte la sécurité juridique. Le notaire ne se limite pas à témoigner. Son statut professionnel assure la sécurité juridique, de même que la vérification des informations contenues dans le document privé sont conformes à la loi

Lors de la signature de l'acte, le notaire

• Vérifie l'identité, la capacité et la légitimité du vendeur et de l'acheteur

• Expose les éventuelles charges pesant sur ​​le bien

• Confirme le paiement des charges de copropriété

• Exige la preuve du paiement de l'impôt foncier (IBI) et le nº de référence cadastrale pour vérifier leur correspondance avec l’acte antérieur du vendeur, met les parties en garde si différences et change le titulaire pour les reçus de l'impôt foncier à venir

• Avertit les parties des obligations et devoirs en particulier fiscal découlant de la vente juridique

• Explique le partage des coûts de la transaction entre les parties

• Gère, si les parties en font la demande, e paiement des différents coûts impliqués dans les actes

Une fois l'acte signé :

• Paiement des taxes et enregistrement du titre de propriété au registre foncier:  Si vous effectuez personnellement ces démarches, consultez le notaire ou JaveaHomes pour les délais et éviter les pénalités ou saisie. Néanmoins,  il est d’usage de laisser faire le notaire qui se charge d’envoyer une copie informatique autorisée au registre foncier pour validation : Vous recevrez quelques temps après un document écrit officiel autorisé avec toutes les factures à l'appui

• Abonnements eau, gaz, électricité… N'oubliez pas de mettre à votre nom tous les contrats du nouveau logement : Si vous achetez avec JaveaHomes, nous effectuerons pour vous tous les changements sans frais supplémentaires

• Documentation et factures :  Conservez tous les documents, reçus, garanties et les factures originales d’achat. Ne pas accepter de reçus globaux, demander toujours les factures originales détaillées au notaire, promoteur,  ainsi que le justificatif de paiement de l’impôt

Frais résultant de l’achat vente d'un bien

Minutes notariales: Frais de notaires, tarifs fixés par le gouvernement. Ils sont les mêmes pour tous les notaires

Frais d'inscription et d’enregistrement : Frais fixés par le gouvernement pour inscrire le titre de propriété au registre,  Ils sont identiques pour tous les enregistrements

Minutes Cabinet comptable: Gestion et enregistrement des procédures liées à la vente,vous pouvez le faire par vous-même ou passer par un cabinet

Taxe municipale: connue comme plus value  municipale. Selon la loi, cette taxe incombe au vendeur,  son montant est variable et peut être consulté en mairie

Autres taxes :

TVA

logements neufs : 10% de TVA sur le prix de vente

Autres type de propriété : 21% de TVA

AJD: S'il s'agit d'un logement neuf, impôt sur actes juridiques documentés, le montant varie en fonction des régions, entre 1% et 1,5%.

ITP: Dans l’ancien, paiement de l’Impôt sur les Transmissions Patrimoniales, le montant courant est de 10%.

Les prêts hypothécaires

Beaucoup de gens qui décident d'acheter un logement doivent faire une demande de prêt hypothécaire. Rappelez-vous que l'acheteur a le droit de choisir le notaire. Avant de demander un prêt, il est nécessaire :

1/ De savoir combien emprunter : En plus du prix d'achat, nous devons prendre en compte les coûts cités dans le tableau ci-dessus ainsi que les frais hypothécaires comme l’évaluation, les frais de gestion et de dossier, la commission bancaire, taxes, etc.

2/ Il est conseillé que les paiements mensuels ne dépassent pas 35% du revenu de l’emprunteur, les revenus pouvant changer au fil des ans et les mensualités d’un prêt à taux variable peuvent augmenter

3/ Comparer les offres de différents établissements financiers en étudiant l'information générale sur brochure contractuelle, délivrée gratuitement à toute personne qui en fait la demande . Il est important de regarder le TAE, qui est le taux d'intérêt annuel effectivement payé en un an, et qui comprend les frais facturés par le prêteur et les modalités de paiement

4/ Analyser la simulation d’offre de prêt personnalisée. Après avoir sélectionné la banque et avant de vous engager, celle-ci vous donnera sans frais l’information détaillée sur les conditions financières de l'offre

5/ Demander une offre de prêt  ferme : Une fois l’évaluation du bien effectué, il convient de demander à l'institution financière une offre ferme et définitive, avec tous les termes financiers du contrat. L'offre sera valable au moins quatorze jours à compter de la date de présentation

Une fois l’offre de prêt accepté, la banque enverra les documents au notaire, choisi par l'acheteur, pour préparer l'acte d'achat et de prêt hypothécaire

 Il est important de rappeler que l'acheteur dispose d’un délai de trois jours ouvrables avant la signature des actes pour les examiner attentivement avec les conseils du notaire et demander des éclaircissements et des modifications à l'institution financière si nécessaire

Le montant du prêt est en principe versé en même temps que la signature de l'acte de vente

Après la signature, le notaire envoie à l'enregistrement de la propriété une copie certifiée électronique des écritures de vente et prêt hypothécaire

Les intérêts et les clauses

Intérêts : C’est le prix payé pour le prêt. C’est le résultat de l'application d'un pourcentage appliqué à l'argent restant dû. Le taux d'intérêt peut être fixe ou variable : S’il est fixe - rare – son taux est généralement beaucoup plus élevé que le taux variable. L'avantage est que vous savez toujours ce que vous payez et vous ne serez pas affecté par les éventuelles baisses ou augmentations du taux de référence sur la durée du prêt

Cependant, la plupart des gens optent pour un taux d'intérêt variable indexé sur l'Euribor, auquel s’ajoute un différentiel, qui restera le taux d'intérêt minimal du prêt, même si le taux de référence descend à zéro

Clauses : aussi importantes que le taux de référence et le différentiel : Certaines entités mettent des clauses dans leurs contrats concernant la limite de variation du taux d'intérêt applicable au prêt. Ces clauses indiquent un plafond maximum et un plafond minimum, ce dernier requiert une attention particulière car lorsqu'il est atteint, les baisses du  taux d'intérêt de référence ne donnent pas lieu à une diminution des mensualités

Les notaires doivent vérifier s’il a été fixé des limites sur la variation du taux d'intérêt, mettre cette clause par écrit, et vous expliquer de façon détaillée les effets

• Vous serez informé de toute augmentation pouvant se produire sur les mensualités, les effets des  périodes de carence et le cas échéant, le montant de celles-ci

• doivent vérifier que les clauses non-financières contenues dans l'acte ne comportent ni commissions ou  frais qui doivent être inclus dans les clauses financières

Frais pour la demande ou l’étude d’un prêt hypothécaire

Normalement, l'entité bancaire  à laquelle vous avez demandé le prêt commandera une évaluation officielle du bien à une société externe qui déterminera la valeur réelle du bien sur le marché.  le coût de cette étude est relatif à la taille de la maison,  avec une moyenne de 300 à 500 €.  Cette évaluation ne garantit en rien l’obtention du prêt mais sans elle,  il ne peut pas y avoir d’étude de financement

Frais résultant de l'exécution de l'hypothèque lors de l'achat d'un bien immobilier

Minutes notariales: Frais de notaires, tarifs fixés par le gouvernement. Ils sont les mêmes pour tous les notaires.

Frais d'inscription et d’enregistrement: Frais fixés par le gouvernement pour inscrire titre de propriété au registre. Ils sont identiques pour tous les enregistrements.

Minutes Cabinet comptable: Gestion et enregistrement des procédures liées à la vente, vous pouvez le faire par vous-même ou passer par un cabinet

AJD: S'il s'agit d'un logement neuf, impôt sur actes juridiques documentés, le montant varie en fonction des régions entre 1% et 1,5%.

Assurance Habitation obligatoire

Et pour finir, lorsque le prêt est remboursé, la dernière démarche :

L’acte d'annulation de l'hypothèque, signée par les représentants de l'institution financière à la demande du débiteur, ayant le droit de choisir le notaire qui l’autorise et le conseille sur les éventuels coûts restants à charge. Une fois signé, l’acte est inscrit au Registre de la propriété et figurant comme annulé dans les registres

Et rappelez vous……

Ne signez pas ce que vous ne comprenez pas ou si vous n’êtes pas complètement convaincu. N’acceptez pas les reçus globaux, si vous payez en liquide, réclamez toujours une facture originale

Dans le doute, n’hésitez pas à faire appel à nous, l’équipe de JaveaHomes est là pour vous satisfaire

Nous espérons que vous trouverez cette information intéressante et qu’elle vous aidera  dans la décision finale d’acheter un bien immobilier avec nous………. et faire de votre rêve une réalité .............

 www.javeahomes.com

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